Comprar un inmueble en Florianópolis siendo extranjero es posible prácticamente en las mismas condiciones que un brasileño. Cada año, miles de argentinos y uruguayos eligen la Isla para vacacionar, invertir o vivir. Pero comprar un inmueble en Florianópolis tiene particularidades legales que conviene conocer antes de señar cualquier propiedad.
1. Primero, el CPF
El CPF es el número de contribuyente brasileño. Sin él no se puede firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos. Se tramita en un consulado de Brasil en Argentina, Uruguay o cualquier otro país, o ante la Receita Federal en Brasil. Si usted no va a vivir aquí, lo habitual es otorgar un poder a un apoderado (procurador) en Brasil, para que la compra avance aunque usted esté en su país.
Un poder firmado en el exterior debe otorgarse en un consulado de Brasil o llevar la apostilla de la Convención de La Haya. Si está en español u otro idioma, además necesita traducción pública al portugués para producir efectos en Brasil (Ley 6.015/1973, art. 148). Lo mismo vale para otros documentos extranjeros, como el acta de matrimonio.
2. Revise el inmueble antes de pagar la seña
En Brasil, la historia del inmueble está en su matrícula, el folio del Registro de la Propiedad. Antes de firmar un boleto o entregar dinero, la verificación debe incluir:
- Matrícula actualizada: quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos o juicios sobre el inmueble
- Certificados del vendedor: juicios civiles, laborales y fiscales, y protestos
- Impuesto inmobiliario (IPTU) y expensas del condominio al día
- Permisos de obra y certificado de habilitación (habite-se), para confirmar que lo construido coincide con lo aprobado
- Sin deudas de expensas: el comprador responde por las expensas impagas del vendedor, con multas e intereses (Código Civil, art. 1.345), por eso pida al condominio un certificado de libre deuda
- Estado civil del vendedor: salvo que esté casado con separación total de bienes, su cónyuge debe autorizar la venta (Código Civil, art. 1.647). Su propio régimen de bienes también consta en la escritura (art. 215, §1, III)
3. Terrenos de marina: lo que casi nadie explica
Según el Decreto-Ley 9.760/1946 (art. 2), una franja de 33 metros, medida hacia tierra desde la línea media de la marea alta de 1831, pertenece al Estado federal brasileño. Abarca la costa, el contorno de islas como la Isla de Santa Catarina y las orillas de ríos y lagunas donde se siente la marea. Son los llamados terrenos de marinha. Gran parte de la costa de Jurerê, Canasvieiras, Ingleses y Campeche está en esta situación.
Si el inmueble está en terreno de marina, usted no adquiere la propiedad plena del terreno, sino el derecho a ocuparlo o usarlo. En la práctica:
- Escribanías y registros no pueden formalizar la escritura sin un certificado de la Secretaría de Patrimonio de la Unión (SPU) que confirme el pago del laudêmio y que el vendedor está al día con las obligaciones del inmueble (Decreto-Ley 2.398/1987, art. 3, §2)
- En la venta se paga el laudêmio, a cargo del vendedor, de 5% sobre el valor actualizado del terreno, sin contar las construcciones y mejoras (Decreto-Ley 2.398/1987, art. 3)
- El titular paga una tasa federal anual, además del impuesto municipal
- En la franja de 100 metros a lo largo de la costa, la transferencia de terrenos federales a extranjeros requiere autorización federal. Hay excepciones para unidades de condominio en zona urbana, dentro de los límites legales, y, para personas físicas, para terrenos de hasta 1.000 m² (Decreto-Ley 9.760/1946, art. 205)
4. Áreas de preservación ambiental
Según el Código Forestal (Ley 12.651/2012, art. 4), en Florianópolis son Áreas de Preservación Permanente (APP) la vegetación de restinga que fija médanos, los manglares, las franjas a lo largo de ríos y alrededor de lagunas (al menos 30 metros en zona urbana), las nacientes, las laderas con más de 45° y ciertas cimas de cerros. Una casa construida total o parcialmente en un área protegida puede recibir multas, ser clausurada o incluso demolida.
En Brasil, las obligaciones ambientales acompañan al inmueble. El nuevo dueño puede responder por daños causados por el anterior (Ley 12.651/2012, art. 2, §2, y Súmula 623 del Superior Tribunal de Justicia). Por eso la consulta urbanística y ambiental ante la Municipalidad y los organismos ambientales es parte de toda verificación seria en la Isla.
5. El dinero: siempre por el canal formal
Los fondos de la compra deben ingresar desde el exterior por un banco o institución autorizada a operar en cambio, según la ley cambiaria brasileña (Ley 14.286/2021). Guarde todos los contratos de cambio y comprobantes. Esa documentación es la que respalda el envío del dinero de vuelta a su país cuando venda. Las transferencias informales complican mucho ese retorno. Los bancos brasileños rara vez otorgan crédito hipotecario a no residentes, por eso la mayoría de los compradores extranjeros paga con fondos propios.
6. Escritura y registro
La compra se formaliza mediante escritura pública firmada ante escribano (tabelião). La escritura pública es obligatoria para inmuebles de valor superior a 30 salarios mínimos (Código Civil, art. 108). Si alguna de las partes no habla portugués y el escribano no entiende su idioma, debe actuar como intérprete un traductor público (Código Civil, art. 215, §4). Antes del cierre, prevea el impuesto municipal de transferencia (ITBI) y los gastos de escritura y de registro.
El paso más importante viene al final. En Brasil, usted solo es dueño cuando la escritura queda inscripta en la matrícula del inmueble. Una escritura firmada y no registrada no transfiere la propiedad (Código Civil, art. 1.245).
7. Piense desde ya en la venta
El no residente que vende un inmueble en Brasil paga impuesto a la ganancia de capital. La ley obliga al comprador a retenerlo y pagarlo, o a su apoderado si el comprador también vive en el exterior (Ley 10.833/2003, art. 26). Con la reforma tributaria, la persona física que vende más de tres inmuebles por año, o que construye y vende inmuebles, también puede quedar sujeta a los nuevos impuestos IBS y CBS (Ley Complementaria 214/2025, art. 251). Planificarlo al comprar evita problemas después.
La compra de un inmueble también puede ser uno de los caminos hacia la residencia en Brasil. Si usted piensa quedarse más tiempo, vale la pena conversarlo. Recuerde que los ciudadanos del Mercosur ya cuentan con un régimen de residencia propio.
8. Inmuebles sin matrícula
En varios barrios de la Isla se venden inmuebles sin matrícula, mediante “cesión de derechos” (cessão de direitos) o contratos de “derechos posesorios”. En estos casos usted compra la posesión, no la propiedad: sin registro, no es dueño (Código Civil, art. 1.245). Los riesgos incluyen reclamos del titular registral, falta de permisos de obra y dificultad para revender.
A veces la posesión puede convertirse en propiedad por usucapión (usucapião, Código Civil, arts. 1.238 a 1.244) o por regularización de tierras urbanas (Reurb, Ley 13.465/2017), pero ambos caminos llevan tiempo y no están garantizados. Antes de pagar por un inmueble sin matrícula, pida un análisis legal sobre si se puede regularizar y cómo.
9. Compra en pozo
Florianópolis tiene muchos emprendimientos que se venden antes de construirse. La desarrolladora solo puede vender unidades después de registrar el emprendimiento (memorial de incorporação) en el Registro de la Propiedad (Ley 4.591/1964, art. 32), por eso pida el número de registro antes de firmar. Verifique también si el proyecto está bajo el régimen de patrimonio de afectación (patrimônio de afetação), que separa el terreno y los fondos de la obra del resto del patrimonio de la desarrolladora (art. 31-A).
Si el comprador desiste, la desarrolladora puede retener la comisión inmobiliaria y una multa de hasta el 25% de lo pagado, o de hasta el 50% en proyectos con patrimonio de afectación (art. 67-A, incluido por la Ley 13.786/2018).
10. Herencia: planifique con tiempo
Si fallece un propietario extranjero, la sucesión de los inmuebles situados en Brasil debe tramitarse en Brasil, aunque el titular fuera extranjero y viviera afuera (Código Procesal Civil, art. 23, II). Por regla general, el impuesto a la herencia (ITCMD) sobre inmuebles en Brasil corresponde al estado donde están situados, en este caso Santa Catarina (Constitución Federal, art. 155, §1, I). Un testamento y una planificación temprana, incluida la elección entre comprar como persona física o mediante una empresa, hacen el proceso más rápido y menos costoso para los herederos.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Florianópolis?
Sí. Un extranjero puede comprar un inmueble urbano en Brasil prácticamente en las mismas condiciones que un brasileño, siempre que tenga CPF. En la franja de 100 metros a lo largo de la costa, la transferencia de terrenos federales a extranjeros puede requerir autorización federal (Decreto-Ley 9.760/1946, art. 205).
¿Qué es un terreno de marina?
Es una franja de 33 metros medida desde la línea media de la marea alta de 1831, que pertenece al Estado federal. El comprador adquiere el derecho de ocuparla o usarla, el vendedor paga un laudêmio del 5% sobre el valor del terreno y la escritura exige un certificado de la SPU.
¿Cuándo el comprador pasa a ser dueño?
Solo cuando la escritura se inscribe en la matrícula del inmueble en el Registro de la Propiedad (Código Civil, art. 1.245). La escritura firmada, por sí sola, no transfiere la propiedad.
Compre con asesoramiento legal local
Una compra en Florianópolis involucra normas federales, municipales y ambientales que no aparecen en un boleto de compraventa común. Contar con asesoramiento legal independiente, de su lado y no del vendedor ni de la inmobiliaria, es una protección importante para su inversión.
Este artículo tiene carácter informativo y no reemplaza el asesoramiento legal individual.
Ana Paula Gasques, abogada, OAB/SC 77.722.
Asesoramiento inmobiliario y jurídico para extranjeros en Florianópolis.