Alquilar en Florianópolis, como inquilino o como propietario, se rige por la misma ley para brasileños y extranjeros: la Ley del Inquilinato (Ley 8.245/1991). Protege a ambas partes, pero tiene reglas distintas de las que se aplican en Argentina o Uruguay.
Alquiler residencial de largo plazo
La mayoría de los contratos residenciales en Brasil se firman por 30 meses. Ese plazo importa: un contrato escrito de 30 meses o más termina en la fecha pactada sin necesidad de aviso, y el propietario puede recuperar el inmueble sin justificarlo (Ley 8.245/1991, art. 46). Si el inquilino sigue en el inmueble más de 30 días sin oposición, el contrato pasa a plazo indeterminado y el propietario puede terminarlo con 30 días de aviso. Los contratos más cortos se prorrogan automáticamente, y el propietario solo puede recuperar el inmueble en los casos de la ley, como para uso propio o después de cinco años (art. 47).
El propietario no puede pedir el inmueble antes del fin del plazo. El inquilino puede irse antes pagando la multa del contrato, reducida en proporción al tiempo ya cumplido (art. 4). No paga multa si su empleador lo traslada a otra ciudad y avisa al propietario por escrito con al menos 30 días de anticipación.
El alquiler se fija en reales
La ley brasileña no permite fijar el alquiler en moneda extranjera ni atarlo al tipo de cambio (art. 17). El valor se pacta en reales y puede actualizarse por el índice que elija el contrato, como el IPCA o el IGP-M, pero nunca más de una vez al año (Ley 10.192/2001, art. 2, §1). Es un error frecuente en contratos entre extranjeros, sobre todo cuando se piensa en dólares.
Garantías: una sola por contrato
El propietario puede exigir una garantía, pero solo una modalidad por contrato; exigir más de una anula la cláusula (art. 37). Las opciones son:
- Depósito en garantía (caução): en dinero, hasta tres meses de alquiler, depositado en una cuenta de ahorro cuyos rendimientos son del inquilino (art. 38, §2)
- Garante (fiador): normalmente alguien con un inmueble propio en la misma ciudad
- Seguro de caución (seguro-fiança): contratado con una aseguradora; la prima la paga el inquilino (art. 23, XI)
- Cesión de cuotas de fondos de inversión
Como el extranjero rara vez tiene un garante local, el depósito y el seguro de caución suelen ser las salidas más prácticas.
Alquiler de temporada
Los alquileres de hasta 90 días son “de temporada” (locação para temporada) y tienen reglas propias (arts. 48 a 50). El propietario puede cobrar todo el alquiler por adelantado y además exigir una garantía. Si el inmueble está amueblado, el contrato debe describir los muebles y su estado. Atención a la fecha de salida: si el inquilino se queda más de 30 días sin oposición, el contrato pasa a plazo indeterminado, ya no se puede exigir pago adelantado y el propietario solo puede terminarlo después de 30 meses o en los casos del art. 47. Es el marco legal de los alquileres de verano en las playas de la Isla.
Ninguna ley brasileña prohíbe alquilar un inmueble por plataformas como Airbnb. En un condominio, sin embargo, revise el reglamento (convenção) antes de publicar el anuncio. En mayo de 2026, el Superior Tribunal de Justicia (STJ) decidió que, en un condominio cuyo reglamento fija el uso residencial, estas estadías necesitan la aprobación de al menos dos tercios de los propietarios (REsp 2.121.055, con base en los arts. 1.336, IV, y 1.351 del Código Civil). La cuestión aún no está cerrada: el STJ la decidirá como precedente vinculante (Tema 1.443), y los juicios similares están suspendidos en todo el país hasta entonces.
Cuidado con las estafas en alquileres de temporada
Cada verano aparecen avisos falsos de alquiler de temporada en la Isla, muchas veces con precios por debajo del mercado y pedido de seña por Pix, la transferencia bancaria instantánea de Brasil. Antes de pagar:
- Reserve por el sistema de pago de la propia plataforma siempre que sea posible
- Confirme que quien alquila es el dueño o un representante autorizado, por ejemplo pidiendo la matrícula o el contrato de administración
- Nunca envíe una seña a una cuenta personal a nombre de alguien que no sea el dueño o la inmobiliaria
- Pida un contrato por escrito con la dirección completa y el nombre y CPF del propietario
- Guarde todos los mensajes y comprobantes y, si algo sale mal, avise de inmediato a su banco y a la policía
Si usted es inquilino: protéjase al entrar
- Lea el contrato en un idioma que entienda. Un contrato bilingüe, con una cláusula que indique qué versión prevalece, evita malentendidos. Un documento en idioma extranjero necesita traducción pública para usarse ante un tribunal brasileño.
- Exija un acta de estado del inmueble (laudo de vistoria) detallada y con fotos. Si usted lo pide, el propietario debe entregar una descripción detallada del estado del inmueble (art. 22, V). Al final, debe devolverlo en el mismo estado, salvo el desgaste normal (art. 23, III), por eso este registro es la base para recuperar su depósito.
- Verifique quién paga qué. Por ley, el inquilino paga los servicios y las expensas ordinarias, y el propietario paga las expensas extraordinarias y, salvo pacto en contrario, el impuesto inmobiliario (IPTU) y el seguro contra incendio (arts. 22 y 23).
Si usted es propietario y vive afuera
- Impuestos: el alquiler pagado a un no residente sufre una retención fija de 15% de impuesto a la renta en la fuente, o de 25% si el propietario vive en un país de baja tributación (Reglamento del Impuesto a la Renta, Decreto 9.580/2018, art. 763, y Ley 9.779/1999, art. 8). El impuesto se calcula después de descontar, con comprobantes, los impuestos del inmueble, las expensas y los gastos de cobranza (Reglamento del Impuesto a la Renta, art. 42). Quien reside en Brasil tributa por tabla progresiva.
- Reforma tributaria: los nuevos impuestos al consumo de Brasil, IBS y CBS, entran en vigor de forma gradual entre 2026 y 2033 (Ley Complementaria 214/2025). El propietario persona física solo queda sujeto a ellos si, en el año anterior, sus ingresos por alquiler superaron R$ 240.000 y abarcaron más de tres inmuebles (art. 251). Para esos propietarios, las estadías de hasta 90 días tributan con las reglas de los servicios de hotelería (art. 253), y los demás alquileres tienen una reducción del 70% en las alícuotas (art. 261).
- Representación local: un poder para alguien en Brasil, o una administradora profesional, permite firmar contratos, cobrar y resolver problemas mientras usted está lejos.
- Contrato claro: actualizaciones, garantías, normas de convivencia y el procedimiento de salida anticipada deben quedar por escrito desde el inicio.
Preguntas frecuentes
¿Se puede fijar el alquiler en dólares en Brasil?
No. La ley brasileña prohíbe fijar el alquiler en moneda extranjera o atarlo al tipo de cambio (Ley 8.245/1991, art. 17). El valor se pacta en reales y se actualiza como máximo una vez al año.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler residencial en Brasil?
La mayoría se firma por 30 meses. Al terminar un contrato escrito de 30 meses o más, el propietario puede recuperar el inmueble sin justificarlo (art. 46).
¿Está permitido Airbnb en Florianópolis?
Ninguna ley brasileña lo prohíbe. Pero en los condominios residenciales, el Superior Tribunal de Justicia decidió en 2026 que estas estadías necesitan la aprobación de dos tercios de los propietarios, y la cuestión se definirá como precedente vinculante (Tema 1.443).
Un buen contrato evita la mayoría de los conflictos
La mayoría de los problemas de alquiler empiezan con un contrato vago o mal traducido. Revisar el contrato con un abogado antes de firmar, sea usted inquilino o propietario, ayuda a prevenir problemas después.
Este artículo tiene carácter informativo y no reemplaza el asesoramiento legal individual.
Ana Paula Gasques, abogada, OAB/SC 77.722.
Asesoramiento inmobiliario y jurídico para extranjeros en Florianópolis.