Construção irregular em Florianópolis é uma situação mais comum do que parece: casas, sobrados e até edifícios inteiros construídos sem o devido alvará, em desacordo com o projeto aprovado pela Prefeitura, ou sem averbação da construção na matrícula do imóvel. O problema é que um imóvel irregular perde valor de mercado, dificulta financiamento e venda, e pode gerar autuações municipais. Neste artigo, você entende o que caracteriza a irregularidade, por que regularizar o imóvel é importante e como isso pode valorizar seu patrimônio.
O que é uma Construção Irregular
Um imóvel é considerado irregular quando a construção não corresponde ao que está formalmente registrado e aprovado pelos órgãos competentes. Em Florianópolis, isso acontece com frequência em situações como:
- Ampliações sem alvará: puxadinhos, ampliação de área construída, fechamento de varanda ou garagem sem aprovação municipal.
- Construção em desacordo com o projeto aprovado: metragem, número de pavimentos ou uso diferente do que consta na Prefeitura.
- Imóvel sem Habite-se: obra concluída, mas sem o documento que atesta que a construção está apta para uso.
- Falta de averbação no Registro de Imóveis: a construção existe fisicamente, mas nunca foi incluída na matrícula do imóvel — que continua registrada apenas como “terreno”.
- Loteamentos e construções em áreas de ocupação consolidada, comuns em bairros que cresceram de forma acelerada nas últimas décadas, sem toda a documentação urbanística em dia.
Além disso, é importante diferenciar dois tipos de irregularidade: a documental (a construção existe corretamente, mas falta o papel — alvará, Habite-se ou averbação) e a construtiva (a obra em si está fora do que a legislação municipal permite para o terreno). O caminho para regularizar cada uma é diferente, mas ambas têm solução.
Os Riscos de Manter o Imóvel Irregular
Manter um imóvel irregular por anos parece inofensivo no dia a dia, mas os riscos se acumulam com o tempo:
| Situação | Imóvel Irregular | Imóvel Regularizado |
|---|---|---|
| Venda do imóvel | Comprador com financiamento não consegue aprovar o crédito | Venda facilitada, inclusive com financiamento bancário |
| Financiamento / uso como garantia | Banco recusa aceitar como garantia real | Pode ser usado em financiamento ou como garantia de empréstimo |
| IPTU e tributos | Risco de cobrança retroativa e multas ao ser identificado pela Prefeitura | Tributação correta e previsível |
| Seguro residencial | Seguradora pode negar cobertura em sinistro | Cobertura plena, sem contestação por irregularidade |
| Herança e inventário | Complica a partilha entre herdeiros | Bem líquido e de fácil partilha |
| Fiscalização municipal | Sujeito a embargo, multa ou, em casos extremos, demolição | Situação regular perante o município |
Regularizar Valoriza o Imóvel
Este é o ponto central: a regularização de um imóvel eleva diretamente o seu valor de mercado. Um imóvel com metragem, uso e documentação compatíveis com o Registro de Imóveis vale mais — e vende mais rápido — do que um imóvel equivalente, porém irregular, pela simples razão de que o comprador (e o banco que eventualmente financia a compra) tem segurança jurídica sobre o que está adquirindo.
Na prática, imóveis regularizados em Florianópolis tendem a apresentar diferencial de preço em relação a imóveis semelhantes, mas irregulares, justamente porque a irregularidade embute um risco que o comprador precifica para baixo — ou simplesmente não assume, restringindo o universo de interessados a quem paga à vista e aceita o risco. Regularizar amplia o público comprador, viabiliza financiamento e remove esse desconto de risco do preço.
Como Funciona o Processo de Regularização
O caminho depende do tipo de irregularidade identificada, mas em linhas gerais envolve:
- Levantamento técnico: um profissional (arquiteto ou engenheiro) mede a construção real e compara com o que está aprovado.
- Projeto de regularização: quando a construção está fora do projeto aprovado, é necessário protocolar um novo projeto junto à Prefeitura de Florianópolis.
- Habite-se: obtenção do documento que formaliza que a construção pode ser utilizada.
- Averbação no Registro de Imóveis: etapa jurídica final, que atualiza a matrícula do imóvel para refletir a construção existente — é esse passo que efetivamente “existe” o imóvel para fins de venda, financiamento e sucessão.
- Regularização fundiária (REURB): para casos de ocupação consolidada em loteamentos irregulares ou de origem informal, a Lei nº 13.465/2019 criou um procedimento específico, que pode ser conduzido de forma coletiva pelo município ou por associação de moradores.
Cada etapa tem exigências técnicas e documentais próprias, e a ordem certa evita retrabalho — por isso o acompanhamento jurídico desde o início do processo é o que garante que o imóvel chegue, de fato, regularizado na matrícula.
Perguntas Frequentes
Quanto tempo leva para regularizar um imóvel em Florianópolis?
Varia conforme o tipo e a complexidade da irregularidade — de poucos meses, em casos apenas documentais, a processos mais longos quando envolve REURB ou adequação construtiva. Uma análise inicial do caso concreto permite estimar o prazo com mais precisão.
É possível vender um imóvel irregular?
É possível, mas com restrições relevantes: o comprador não consegue financiamento bancário na maioria dos casos, e o preço de venda tende a ser menor para compensar o risco assumido por quem compra.
A regularização é só um trâmite administrativo ou também jurídico?
Envolve as duas frentes. A parte técnica (projeto, medições) é feita por engenheiro ou arquiteto; a parte jurídica — análise da matrícula, providências junto ao Registro de Imóveis, orientação sobre REURB quando aplicável — é o que garante que o resultado final tenha segurança jurídica real, e não apenas aprovação municipal.
Quando Procurar um Advogado
Se você tem um imóvel em Florianópolis com pendência de Habite-se, averbação ou está em um loteamento de ocupação consolidada, vale entender com um profissional de Direito Imobiliário qual é o caminho de regularização aplicável ao seu caso antes de vender, financiar ou deixar o imóvel em inventário. Cada situação tem particularidades que mudam o procedimento e o prazo.
Fonte e orientação jurídica: conteúdo elaborado sob orientação da Dra. Ana Paula Gasques, advogada especialista em Direito Imobiliário, OAB/SC 77722. Para uma avaliação do seu caso, entre em contato através do site anapaulagasques.adv.br.